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王健林到底有没有贱卖万达?
送交者: 州官放火[♂★★☆*^____^*☆★★♂] 于 2018-01-08 17:11 已读 7700 次 3 赞  

只有悲情的富豪,但绝对没有傻的富豪,更何况是曾经的首富!

久违的王健林,今天再次公开亮相了,在南京的苏宁智慧零售大开发战略发布会上,“首富”依然激情满怀,“2018年开始,力争十年之内把万达广场发展到1000家左右;预计2019年以后,万达广场还会大规模提速。”

昨天断臂求生,今天豪情依然万丈。此前,不是说,万达卖了个白菜价吗?前几天,一篇《王健林的滑铁卢》的网文,不是还再次掀起波澜吗?

王健林到底有没有贱卖万达?

行走江湖多年的王健林,做事可能决绝,但是绝不会傻。今天,看看依然激情四射的王健林,我们再来复盘今年7月发生的,中国有史以来最大的资产买卖。

『当时三方达成以下协议:达成如下协议:融创以438.44亿收购万达13个文旅城项目91%的股权,融创比原先的收购价多掏了142.69亿。富力以199.06亿收购万达旗下77家酒店,比原收购价少了136.89亿,还多了1个酒店。

7月10日,融创和万达公布的并购协议里,文旅城项目作价295.75亿,酒店项目作价335.95亿,而且出售的酒店只有76家。

这样看来,是融创为富力和李思廉的“巨额砍价”买了大单。

万达旗下包括喜来登、希尔顿、威斯汀、皇冠假日、凯悦等在内的一众名牌酒店,根据最新收购价格,每平方米的售出均价仅为5900元,每家酒店的均价仅为2.58亿元。』

“把13个万达城、70多家酒店打包甩给了孙宏斌和李思廉,把一堆万达广场甩给了朱孟依,把长白山度假区甩给了孙喜双。”网文称,甩卖之后,王健林“几乎失去了整个万达”。

网文关心的万达的经营问题,不是这里有意探讨的问题,但万达甩卖资产是见诸公开报道的,当时就有网友感叹,王健林把万达资产卖出了白菜价,如果真是这样,仅就这场交易而言,万达因为“壮士断腕”所失去的,显然要比应该失去的更多。

事实又是如何呢?事实是——我们可以不用去管万达甩卖资产的情形是不是急如星火,因为它实际上已经误导了外界的判断,万达在这场交易中当然谈不上有利可图,但也绝非像外界想象得那样“亏大了”。

简单地说,那些认为孙宏斌们捡了个大便宜的评论,只看到了万达打包卖掉的资产的市场价和实际交易价格之间的价差,而没有对此做更细致、严谨的分析。

以孙宏斌和万达的交易为例,万达商业和融创中国的交易公告是这样写的:融创房地产集团以335.95亿元收购万达项目76个酒店。万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将十三个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款。此次收购的总金额近632亿元。

那么,13个万达文旅地产项目卖的是白菜价吗?下这个结论之前,应该看到,万达文旅地产整体的完成度并不高,因此,注册资本金不等于实收资本,规划的总投资额也并不等于已经投入的资金。事实是,文旅地产的开发是分阶段注资的,而且还要加上一定倍数的资金杠杆。

70多家万达酒店卖的是白菜价吗?下这个结论前,同样要看到,被打包甩卖的万达酒店有相当一部分集中在三四线城市,其发展前景并不像很多人想象中的那么明朗,而且也显然不是万达集团的核心优质资产。因此,即便是折价甩卖,那也是有市场因素在内的。

交易一时爽,但融创在这些项目后续的费用支出,并不是小数目。比如,对于那些未完成的商业地产,在后期完成后的销售环节,包括分销商返点和广告支出等在内的营销费用,可能占到整个项目市场价值的10%。再比如,在融创和万达的交易中,双方约定了万达品牌、规划内容、项目建设、运营管理仍然照旧不变,单是在13个文旅地产项目的物业管理上,融创就需要在未来20年里每年向万达支付咨询费6.5亿元。

绝对不要忽视的最后一点是,不要被万达的财务自救迷了眼睛,打包甩卖才是交易本身。什么意思?打包甩卖,卖的就应该是批发价,而不是分散销售的市场价,因为你不需要承担分散销售的成本,在万达要求品牌运营等不变的前提下,给个批发价更是可以节约在“售后服务”方面巨大的磨合成本。当然,批发价绝不等于白菜价,正如街头吆喝的“清仓大甩卖”、“跳楼价甩卖”,多数时候也未必会亏本,它可能纯粹是一种营销手段,或者等同于过气商品的薄利多销,目的都是为了招来更多的客人。

对于孙宏斌来说,在与王健林的交易中,融创得到的只是万达的账面资产。当然,孙宏斌看重的,可能还有万达作为一线的一级开发商竖起的行业门槛,以及万达项目和团队在这个领域的品牌溢价、经验估值,这些隐形的价值,是融创作为二级开发商短时间内难以靠自身实力创造出来的。

生意的本质,无非各取所需。今天看来大沾便宜的,10年后,可能大不尽然,今天看来大亏甩卖的,10年后再看,可能是一个极具远见的买卖——毕竟,商业地产不是住宅地产,其变现能力相对较低,而带有具有不确定性的文旅项目,未来景象如何,只有天知道了!

(源自:网络)

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