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户型的战术选择
送交者: 狂心中[♂★★★★★如狂★★★★★♂] 于 2018-08-10 11:24 已读 1384 次 4 赞  

狂心中的个人频道

所有买房问题都能分成两类—战略问题和战术问题。

战略很简单,只有一个,买不买?

简单的问题,回答起来却很难—家人的反对,自己的犹豫,朋友的建议,还有房价头上永悬的达摩克利斯之剑—会崩盘么?还能涨么?

战术则复杂很多,需要解决买啥和咋买两类问题,涉及地段、小区、选房、首付月供、出租出售等方方面面。

我们今天只讨论战术方面的一个小问题:户型怎么选?

对很多人来说,户型选择不算大事儿,但房子是非标准化产品,户型能影响房子是否好租,好卖,接盘人群是谁,能否有溢价等重要问题。

做了张图定量分析一下:

image

假设市场上所有的买房需求可以细分成5种:

自住—过渡、刚需、改善

投资—出租、空置等上涨

可以想想,这5种细分需求应该如何跟表格中的7种户型匹配。

如果不是预算实在有限,一居绝不会是刚需们的首选。即使是一线城市的单身,买房时也会尽量挑个小两居。

但一居是不错的投资标的,天然适合出租,是单身和小两口的租房首选,预算合理、绝对私密。

loft户型比一居室的优势要明显很多,40平的面积,却可以把空间分割成60+平米的实际使用面积,基本可以满足刚需自住的需求。

在很多年轻人心中,loft可能比小两居还要好。

但loft也有明显的缺点,不是主流户型,市场接受度肯定不如平层。尤其是很多纵深且单面无窗的loft,通风采光都很不好,是很烂的户型。

比如下面这个:

image

两居是最主流的户型,刚需自住和投资都是很不错的选择。

主流的重要性再怎么强调也不为过。因为主流意味着更好的流动性、更高的关注度和交易量,以及更高的溢价可能。

而且两居室可以整组,也可合租。

而且不像大一居略显尴尬,带客厅的大两居优势巨大:

首先相比无厅的小两居,客厅本身就会给租金带来溢价;

在租房需求旺盛的一线城市,客厅可以直接用隔断封起来多租一户,增加租金;

尤其85平以上的大两居,一旦内部结构允许,改成小三居,直接成了勉强的改善户型。可以直接增加潜在接盘者,相比同区位的小两居,享受更高的溢价。

对三居室来说,出租并不是件容易的事。即使是在一线城市,如果不委托给自如、我爱我家这种托管公司,也会比较困难。

三居室天然是用来买卖而非出租的,而且它只面对改善型需求。

以上是我们对户型的粗浅分析,期待和大家讨论。

可能你会问,三居不好租能理解,可凭什么说三居不好卖呢?改善型需求真的就比刚需少?

而且,理论上一套房子能找到一个接盘者足矣。

但投资房产必须要考虑两个问题:

1 这个城市普通购房者心理价的天花板是多少?

2 如果你投资的房子5年价格翻倍,超过天花板了么?接盘者是谁?

在我看来很多二线省会城市,天花板差不多120万,再往上不是买不起,但接盘者会少很多;

在这个前提下,显然三居室的上车成本可能就离天花板不远了。

对于房产投资来说,笋盘价是安全垫,但接盘者的购买力和流通性也是安全垫之一啊。

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